Налог при продаже имущества

Доходы от реализации имущества*, находящегося на территории Российской Федерации, облагаются налогом на доходы физических лиц 13 % - для резидента РФ, 30 % - для нерезидентов РФ. А, значит, возникает обязанность в предоставлении налоговой декларации по форме 3-НДФЛ, расчете и уплате подоходного налога по итогам года.

*Имущество: квартиры, комнаты, жилые дома, садовые дома (дачи), земельные участки, а также доли в указанном имуществе.

Налоговый резидент – физическое лицо, которое в течение 12 последующих месяцев находилось на территории РФ, более 183 дней.

Для того, чтобы верно заполнить декларацию и не переплатить налог в бюджет, нужно правильно воспользоваться правом на имущественные вычеты, предусмотренные ст. 220 Налогового кодекса РФ. Вычет – это сумма, на которую можно уменьшить полученный доход при расчете налога.

!Внимание. Нерезиденты РФ не могут воспользоваться налоговым вычетом при продаже. С 1 января 2019 года нерезиденты РФ освобождаются от налога при продаже имущества, находившего в собственности более минимального срока владения.

Срок владения объектом недвижимости определяется с даты государственной регистрации права собственности на это имущество.

В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором.

В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.

Минимальный срок владения объектом недвижимости составляет три года, если право собственности на этот объект получено в порядке наследования или по договору дарения от близких родственников, в результате приватизации или в результате перехода прав собственности на основании договора пожизненного содержания с иждивением (рента).

С 01.01.2020 минимальный срок владения три года также установлен для единственного жилья. Жилье считается единственным, если на дату государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на жилое помещение у налогоплательщика нет в собственности (включая совместную собственность супругов) иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом не учитывается жилое помещение, приобретенное налогоплательщиком и (или) супругом (супругой) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение. При соблюдении указанных положений трехлетний срок распространяется и на земельный участок, на котором расположено жилое помещение, и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения.

В остальных случаях для указанных объектов недвижимости минимальный срок владения объектом недвижимости составляет пять лет, если иное не установлено законом субъекта РФ.

Доходы от продажи имущества, которое находилось в собственности в течение и более минимального срока владения освобождены от налогообложения и от представления декларации в налоговый орган.

С 01.01.2021 освобождены от налогообложения доходы от продажи жилого помещения (доли в праве собственности на него) семьи с двумя и более детьми до 18 лет (24 лет - для обучающихся в образовательных организациях по очной форме) независимо от срока нахождения в собственности, если в календарном году, в котором произошла регистрация продажи квартиры, либо не позднее 30 апреля следующего года куплено иное жилое помещение; общая площадь приобретенного жилого помещения или его кадастровая стоимость, превышает соответственно общую площадь в проданном жилом помещении или его кадастровую стоимость; кадастровая стоимость проданного жилого помещения не превышает 50 миллионов рублей; в собственности налогоплательщика, а также членов его семьи не может находиться иное жилое помещение общей площадью большей, чем приобретаемое жилое помещение, или совокупная доля в праве собственности на это иное жилое помещение не превышает размер 50 процентов.

Если имущество находилось менее минимального срока владения и у вас нет права на применение указанного выше освобождения, вы можете по своему выбору уменьшить свои доходы от продажи (при условии, что оно не использовалось в предпринимательской деятельности) на сумму имущественного налогового вычета в размере 1 млн руб. или на сумму расходов, связанных с приобретением данного имущества.

В декларации 3-НДФЛ можно не указывать доходы от продажи недвижимости, если она находится у вас в собственности менее трех или пяти лет, при условии, что доход от продажи не превышает 1 млн руб.

! Внимание. Если вы продаете объект недвижимости менее минимального срока владения и сумма дохода от его продажи меньше, чем 70 процентов от его кадастровой стоимости, то доход от продажи принимается равным умноженной на коэффициент 0,7 кадастровой стоимости недвижимости. Если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена (отсутствует в ЕГРН) на 1 января, то облагается налогом доход, указанный в договоре купли-продажи.

Исходная ситуация

Вы продали недвижимость: квартиру, комнату, жилой дом, (возможно, с земельным участком), часть жилого дома или долю в квартире, а также дачу, садовый домик или земельный участок – следовательно, получили прибыль, с которой должен быть уплачен подоходный налог 13% - для резидентов, 30 % - для нерезидентов (Налоговый Кодекс, ст.208, 209, 224).

Вариант 1. Недвижимость находилась в вашей собственности более 5 лет (в случае получения объекта недвижимости в порядке наследования или по договору дарения от близких родственников, в результате приватизации или в результате перехода прав собственности на основании договора пожизненного содержания с иждивением (рента), более трёх лет).

Заполнять декларацию и платить налог при продаже недвижимости, которая находилась в собственности гражданина более минимального срока владения, не нужно (п. 17.1 ст.217 НК РФ).

Но имейте в виду, что, если вы продаете квартиру, в которой живете 20 лет, а приватизировали только в прошлом году, период нахождения в собственности - 1 год. Значит, нужно и заполнять декларацию и исчислять налог. Период нахождения имущества в собственности рассчитывается так: государственная регистрация права на имущество - 03.02.2021 г., значит, только 03.02.2024 г. будет 3 года в собственности, и, если вы продаете имущество после этой даты – будете освобождены от обязанности отчитываться.

Вариант 2. Недвижимость находилась в вашей собственности менее 5 лет (в случае получения объекта недвижимости в порядке наследования или по договору дарения от близких родственников, в результате приватизации или в результате перехода прав собственности на основании договора пожизненного содержания с иждивением (рента), менее трёх лет).

Размер налога, при условии, что сумма продажи больше или равна 70% от кадастровой стоимости объекта (п. 2 ст. 214.10), рассчитывается следующим образом по выбору налогоплательщика:

из суммы, полученной при продаже квартиры, отнимается 1 млн. руб. при отсутствии документов, подтверждающих расходы на ее приобретение, с оставшейся суммы уплачивается налог-13%,
либо полученный от продажи квартиры доход уменьшается на расходы, связанные с её покупкой, независимо от налогового периода, в котором они были понесены, с оставшейся суммы уплачивается налог – 13% (этот способ не может применяться при продаже недвижимости, право собственности на которую возникло в результате приватизации, поскольку такое жилье не было предметом покупки).

Доход, полученный при продаже имущества, полученного в дар или по наследству после 1 января 2019 года можно уменьшить на могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении данного имущества, или на документально подтвержденные расходы дарителя или наследодателя на приобретение этого имущества.

Размер налога, при условии, что сумма продажи меньше 70% кадастровой стоимости объекта (п. 2 ст. 214.10,) рассчитывается следующим образом по выбору налогоплательщика:

из суммы, рассчитанной как 70% кадастровой стоимости объекта отнимается 1 млн. руб. при отсутствии документов, подтверждающих расходы на ее приобретение, с оставшейся суммы уплачивается налог-13%,
либо доход рассчитанный, как 70% кадастровой стоимости объекта уменьшается на расходы, связанные с ее покупкой, независимо от налогового периода, в котором они были понесены, с оставшейся суммы уплачивается налог – 13% (этот способ не может применяться при продаже недвижимости, право собственности на которую возникло в результате приватизации, поскольку такое жилье не было предметом покупки).

Рассмотрим 2 примера:

1. Вы продали квартиру, приобретенную в 2020 году, в 2022 году за 1 050 000 руб. Кадастровая стоимость объекта по выписки из ЕГРН на 01.01.2022 года составила 1 550 000 руб. Документов, подтверждающих расходы по приобретению данной квартиры, нет, поэтому можем воспользоваться вычетом в 1 млн. руб.

Рассчитаем налоговую базу:

1 550 000 * 0,7 = 1 085 000 руб.;

1 050 000 руб. < 1 085 000 руб. – доход - 70% кадастровой стоимости;

1 085 000 – 1 000 000 = 85 000 руб. – налоговая база по НДФЛ;

85 000 * 13 % = 11 050 руб. – исчислен НДФЛ.

В данном случае нужно подать налоговую декларацию в налоговый орган по месту прописки не позднее 30.04.2023 г. и заплатить исчисленный НДФЛ не позднее 15.07.2023 г.

2. Вы продали квартиру в 2022 году за 1 800 000 руб. купленную год назад. Кадастровая стоимость объекта по выписке из ЕГРН на 01.01.2022 г. составила 2 800 000 руб. Можем применить расходный метод для уменьшения налоговой базы, так как есть документы, подтверждающие покупку данной квартиры на 1 780 000 руб.

Рассчитаем налоговую базу:

2 800 000 * 0,7 = 1 960 000 руб.;

1 800 000 руб. < 1 960 000 руб. – доход - 70% кадастровой стоимости;

1 960 000 – 1 780 000 = 180 000 руб. – налоговая база по НДФЛ;

180 000 * 13% = 23 400 руб. – исчислен НДФЛ.

Штрафные санкции

Налоговая декларация предоставляется в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Непредставление налогоплательщиком в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов неуплаченной суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.

Если вы задекларировали доход и на него начислен налог, его необходимо оплатить по сроку не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. В случае неуплаты или не вовремя уплаченного налога начисляется пеня, равная одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Если вы подали декларацию несвоевременно и не оплатили налог, то это влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании декларации.

Что входит в услугу

1. Консультация по применению текущего законодательства в сфере получения имущественного вычета.

2. Экспертиза документов по сделке купли-продажи квартиры, комнаты, индивидуального жилого дома, дома с земельным участком, дачи, земельного участка, а также доли в указанном имуществе.

3. Составление декларации.

Дополнительная услуга:

1. Доставка декларации в налоговую инспекцию.

Какие документы нужны:

1. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру (дом) – свидетельство или выписка из ЕГРН.

2. Договор купли-продажи и акт приема-передачи имущества.

3. Платежные документы, подтверждающие факт оплаты (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, договор инвестирования строительства, договор подряда, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Стоимость услуги

Стоимость услуги определяется индивидуально и зависит от сложности, уникальности вопроса. Общая стоимость определяется исходя из указанной расценки, количества обрабатываемых документов и времени работы.

Консультация - от 500 рублей

Оформление декларации - от 1000 рублей

Заказать обратный звонок